El mercado de alquileres en Argentina muestra una desaceleración en los aumentos y un escenario más flexible para inquilinos y propietarios. Tras años de incrementos con índices como el ICL, que ahora llega a su tasa interanual más baja, se observa un aumento significativo de la oferta, con más de 7.200 unidades disponibles hasta mediados de 2025, un salto del 1.316% desde diciembre.
En la Ciudad de Buenos Aires, los precios varían mucho según barrio y tipo de inmueble. Por ejemplo, un departamento usado de dos ambientes promedia $640.500, mientras uno de tres ambientes supera los $835.800. Los barrios con mayor movimiento y demanda para unidades de un ambiente son Palermo, Coghlan, Colegiales, Núñez y Saavedra, con valores desde $500.000 hacia arriba. En zonas como Microcentro, Congreso o Constitución, los precios para departamentos pequeños operan más bajos, entre $375.000 y $400.000.
Según expertos inmobiliarios, los contratos firmados bajo normativas viejas y nuevas conviven y marcan ajustes diferentes. Los contratos con actualización anual por ICL, por ejemplo, pasarán a subir el alquiler de $500.000 a $730.648 en octubre. Los que vigilan índices trimestrales basados en el IPC muestran incrementos más suaves, alrededor del 5,49% para el último trimestre.
El aumento de la oferta abrió la puerta a la negociación. Muchísimos propietarios del corredor norte y barrios periféricos bajan precios para no dejar inmuebles vacíos, ajustando entre un 5 y 10% las rentas. En este contexto, negociar ya no es un tabú y se recomienda hacer una propuesta basada en datos concretos y mostrando responsabilidad.
Para lograr rebajas, los especialistas aconsejan:
- Investigar precios en la zona para tener un parámetro real y sólido.
- Señalar desperfectos o falta de mantenimiento como argumento para pedir descuentos.
- Presentarse como un inquilino organizado con comprobantes de ingresos y referencias.
- No negociar en la primera visita, esperar a mostrar interés real antes de hacer una oferta.
- Si no se puede bajar el precio, ofrecer un contrato de plazo más largo o pagos adelantados.
El mercado es mucho menos volátil que en años recientes, pero la inflación sigue marcando el pulso. Los nuevos contratos suelen establecer actualizaciones trimestrales por IPC en lugar de la modalidad anual del ICL, lo que suaviza los incrementos. Esto genera brechas menores entre alquileres antiguos y los nuevos precios publicados.
En octubre de 2025, la realidad para inquilinos y propietarios es de mayor oferta, ajustes más moderados y libertad para pactar menos rígida. La clave en esta etapa es negociar con estrategia, buscar equilibrio y evitar sorpresas.
